不動産の権利を関係を表す登記簿はどの様なもので法的効力はどうなっているのか

１．不動産登記記録の構成

不動産登記は、土地は1筆ごと、建物は1個ごとに記録される。

不動産登記は、コンピュータ化されて登記所（法務局）に備えられている。

法務省で下記の見本を公表している。土地、建物の順。

(1)表題部 登記義務あり

土地：登記原因、所在、地番、地目、地積など　　建物：登記原因、所在、家屋番号、種類、構造、床面積など

(2)権利部 登記義務なし

甲区：所有權に関する事項（差押えを含む）

乙区：所有権以外の権利に関する事項（抵当権,賃借権,地上権など）

※区分建物（マンションなど）の床面積は内法面積（壁の内側の面精）で記録され、 それ以外の建物の床面積は壁芯面積（壁の中心から測った面積）で記録される。

※土地登記の地番、建物登記の家屋番号は、必ずしも住居表示と一致しない。

２．登記の効力

(1)対抗力

不動產登記は、不動産の物権変動を公示するとともに、物権変動を第三者に対抗するための手段でもある（対抗要件)。

但し、借地上の建物を登記すれば’ 借地権の登記をしなくても借地権を第三者に対抗できる。

また、建物の引渡しを受ければ、借家権の登記をしなくても借家権を第三者に対抗できる。

なお、登記には公信力はなく、真実の権利を反映していない登記を信用して 登記記録上の無権利者と取引した者は、法的に保護されない。

(2)仮登記

仮登記とは、物権変動がまだ生じていない場合や、登記申請書類が不備の時にあらかじめしておく登記のことで、仮登記だけでは第三者に対抗できないが、順位保全の効力がある。

仮登記に基づく 本登記をすれば、仮登記後になされた登記に対抗できる。

３．不動産登記の調査

だれでも、手数料を納付して、登記所において登記事項証明書や登記事項要約書の交付を受けることができる。

登記事項証明書類は登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明し たもので、登記官による認証文が記載されている。

窓口請求だけでなく郵送やオンライン請求ができる。相続おもいやり相談室でもネットでの郵送請求が多い。

登記事項要約書は、登記記録において現在効力のある事項を記載したもので、 登記官の氏名の記載や職員の押印はない。

４．売主等の本人確認

(1)登記時の本人確認

登記済証または登記識別情報 (登記済証、登記識別情報がないときは 事前通知制度等）

(2)登記後の本人確認

買主等に登記識別情報が通知される

登記識別情報は、登記済証に代わる本人確認手段で、英数字による12桁の符号である。

登記完了時に通知され.、紛失しても再度の通知は認められない。

事前通知制度は、登記済証または登記識別情報を提出できない場合の本人確認方法で、登記官が登記義務者あてに郵送し、登記義務者が申し出ることによって確認する。

なお、登記申請の代理を業とする司法書士によって要件を充足する本人確認情報が提供されたときは、事前通知を適用しない (事前通知制度の特例)。

５．不動産登記以外の調査資料

(1)公図

登記所にあり、旧土地台帳の附属地図で、「地図に準ずる図面」とし て土地の位置、形状、地番を表示しているが、精度 は低い。

(2)不動産登記法 14条地図

登記所にあり、精度が高く、土地の境界線を正確に示しており、こ の地図により土地の境界を復元することもできる。 ただし、設置されていない土地も多い。

(3)地積測量図

登記所にあり、土地の表題登記や分筆登記申請時に提出される図面で、精度は高いが、すべての土地について存在するものではない。

(4)都市計画図

市町村役場にあり、用途地域、建べい率、容積、市街化区域、市街化調整区域の区別、都市計画で定められた道路・公園等の都市計画施設等が表わされている。

(5)固定資産課税台帳

市町村役場等にあり、土地・建物の所有者、所在地、固定資産税評価額等を閲覧できる。

ただし、所有者（または代理人）、借地人、借家人のみが閲覧できる。